Sí, hi ha sanció: vendre o llogar un habitatge sense certificat d'eficiència energètica és una infracció tipificada, amb multes de 300 a 6.000 € segons la gravetat (Reial decret legislatiu 7/2015). I l'obligació comença abans del que molts propietaris es pensen: al mateix anunci.
El règim sancionador vigent és a les disposicions addicionals dotzena i tretzena del Reial decret legislatiu 7/2015, text refós de la Llei de sòl i rehabilitació urbana. Els trams són aquests:
Hi ha dos detalls que gairebé ningú no cita. Primer: si el benefici obtingut amb la infracció supera la multa, la sanció s'imposa per l'import d'aquest benefici. Segon: la reincidència fa pujar de tram — una infracció lleu repetida en un any passa a greu, i una de greu repetida en tres anys passa a molt greu.
El Reial decret 390/2021, d'1 de juny, exigeix disposar de certificat d'eficiència energètica quan un edifici o una part d'un edifici —el teu pis o la teva casa— es ven o es lloga a un nou llogater (article 3.1). També l'exigeix, entre altres casos, als edificis que han de passar la inspecció tècnica de l'edifici (ITE).
L'obligació no neix en signar: neix en anunciar. Qui publica o permet publicar un anunci de venda o de lloguer —agència, portal immobiliari, web pròpia, premsa— està obligat a incloure-hi la qualificació energètica (article 17.3). En tancar l'operació, una còpia del certificat registrat i l'etiqueta s'annexen al contracte de compravenda; en el lloguer, s'annexa una còpia de l'etiqueta al contracte (article 17.2). Per això la notaria et demanarà el certificat abans de signar l'escriptura.
La disposició addicional dotzena del RDL 7/2015 tipifica, entre altres, aquestes conductes habituals en una venda o un lloguer:
L'article 15.2 del RD 390/2021 obliga a incloure l'etiqueta d'eficiència energètica en tota oferta, promoció i publicitat adreçada a la venda o al lloguer. La responsabilitat no és només del propietari: l'article 17.3 abasta tota persona física o jurídica que publiqui o permeti publicar l'anunci, és a dir, també les agències i els portals immobiliaris.
Fixa't en el parany habitual: anunciar sense qualificació és infracció lleu, però inventar-se una lletra —anunciar una E sense tenir cap certificat registrat que l'avali— és infracció molt greu. Publicar amb un certificat "en tràmit" que encara no existeix entra en aquest terreny.
La instrucció i resolució dels expedients sancionadors correspon als òrgans competents de les comunitats autònomes (disposició addicional dotzena, apartat 7, del RDL 7/2015). A Catalunya el certificat es registra a l'ICAEN, i el registre és públic: qualsevol persona —un comprador, un llogater, un veí, un competidor— pot comprovar al cercador de la Generalitat si l'immoble anunciat té certificat vigent.
A més, l'article 21 del RD 390/2021 remet també a la normativa de defensa dels consumidors, de manera que un comprador o un llogater pot presentar denúncia davant l'Agència Catalana del Consum o l'oficina municipal de consum (OMIC); la inspecció de consum actua tant d'ofici com arran de denúncies.
El certificat té una validesa màxima de deu anys, llevat que la qualificació sigui G: en aquest cas caduca al cap de cinc anys (article 13 del RD 390/2021). El responsable de renovar-lo o actualitzar-lo és el propietari.
Un certificat caducat equival a no tenir-ne a l'efecte de vendre o llogar: la llei exigeix lliurar un certificat vàlid, registrat i vigent. Si el vas fer amb l'onada del 2013-2014, revisa'n la data abans de publicar l'anunci.
La «renovació» del certificat energètic caducat no existeix com a tràmit: no hi ha cap segell per posar ni cap pròrroga per demanar. Quan el certificat caduca —als deu anys, o als cinc si la qualificació era G (article 13 del RD 390/2021)— el que cal és emetre i registrar un certificat nou, exactament igual que el primer cop: nova visita del tècnic a l'habitatge, nou càlcul, nova signatura i nou registre a l'ICAEN, amb la seva taxa (12,60 € per habitatge, exempta si la qualificació resultant és A i amb bonificació del 50% si és B). La visita no és opcional: la normativa l'exigeix en cada emissió, així que malfia't de qui t'ofereixi «renovar» el certificat sense trepitjar l'habitatge.
Hi ha una part bona: el certificat nou reflecteix l'estat actual de l'habitatge, no el de fa deu anys. Si en aquest temps has canviat les finestres, has aïllat la façana o has substituït la calefacció, la qualificació pot millorar —a la guia El Vallès en dades repassem quines actuacions pugen lletra— i una qualificació millor llueix a l'anunci i, amb A o B, redueix o elimina la taxa. Per això, si has fet reformes, sol valer la pena refer el certificat abans de publicar l'anunci, encara que l'antic encara fos vigent.
Si has de vendre o llogar i encara no tens el certificat, l'ordre correcte és senzill: primer el certificat, després l'anunci. El procés complet consisteix en una visita tècnica a l'habitatge, el càlcul amb el procediment oficial reconegut, la signatura d'un arquitecte col·legiat del COAC i el registre a l'ICAEN, d'on surt l'etiqueta que necessites per a l'anunci.
Treballem a les cinc ciutats de l'entorn: Sant Cugat del Vallès, Rubí, Cerdanyola del Vallès i Ripollet i Barberà del Vallès. A cada pàgina pots calcular el teu preu a l'instant i veure què cal tenir a mà abans de la visita.
No. La qualificació energètica ha de constar al mateix anunci (article 17.3 del RD 390/2021): publicar-lo sense qualificació ja és infracció lleu, amb multa de 300 a 600 €. I anunciar una lletra que no està avalada per un certificat registrat és infracció molt greu, de 1.001 a 6.000 €.
Vendre o llogar sense lliurar un certificat vàlid, registrat i vigent és infracció greu, amb multa de 601 a 1.000 €. A més, una còpia del certificat registrat i l'etiqueta s'han d'annexar al contracte de compravenda, i una còpia de l'etiqueta al contracte de lloguer (article 17.2 del RD 390/2021), de manera que a la pràctica la notaria i l'agència t'ho exigiran abans.
Qualsevol interessat: el comprador o el llogater, un veí o un competidor. El registre de l'ICAEN és públic i permet comprovar si un immoble anunciat té certificat vigent. La denúncia es pot presentar davant l'Agència Catalana del Consum o l'OMIC del municipi, i els expedients sancionadors els tramiten els òrgans competents de la comunitat autònoma.
No. La validesa màxima és de deu anys, o de cinc si la qualificació és G (article 13 del RD 390/2021), i la llei exigeix que el certificat que lliures estigui vigent i registrat. Un certificat caducat equival a no tenir-ne, i no renovar-lo està tipificat com a infracció lleu.
Molt pocs, i estan taxats a l'article 3.2 del RD 390/2021: edificis protegits oficialment quan la millora energètica n'alteraria de manera inacceptable el caràcter, construccions provisionals amb un ús previst de dos anys o menys, edificis industrials, agrícoles o de la defensa no residencials de baixa demanda energètica, edificis independents de menys de 50 m² útils i compres per enderrocar o per fer-hi determinades reformes de gran abast (les de l'article 3.1.d), cas que exigeix presentar una declaració responsable. Un habitatge normal que es ven o es lloga no n'està exempt.
Sí. Cada emissió exigeix la visita del tècnic a l'habitatge, tant si n'hi ha un d'anterior com si no. El «t'ho renovo sense visita» no és cap drecera: és el senyal que aquell document no s'està emetent com marca la llei.
Sí, perquè el certificat nou es calcula sobre l'estat actual de l'habitatge, no arrossega la qualificació anterior. Si has canviat finestres, aïllament o calefacció, la lletra pot millorar; si l'habitatge continua igual, el normal és una qualificació semblant. Ningú no et pot garantir una lletra abans de fer el càlcul.
Sí. Una infracció lleu repetida dins l'any següent a una sanció ferma del mateix tipus passa a greu, i una de greu repetida dins de tres anys passa a molt greu. A més, si el benefici obtingut amb la infracció supera la multa, la sanció s'imposa per l'import del benefici (disposicions addicionals dotzena i tretzena del RDL 7/2015).
Si ens aportes tu les dades de l'habitatge, el preu baixa. Aquí tens la llista del que cal reunir, amb el perquè de cada cosa.
Veure què cal preparar